Alojamento local: o que mudou com a nova lei?
O Alojamento Local sofre um conjunto de novas alterações, na sequência da aprovação da Lei 56/2023, que sustenta o conhecido pacote Mais Habitação, que contempla a suspensão da atribuição de novos registos (com exceção do interior e dos arquipélagos), o pagamento de uma contribuição extraordinária, a duração limitada do registo, entre outras medidas. Se é proprietário de um alojamento local, ou planeia vir a sê-lo, leia, abaixo, tudo o que mudou neste negócio.
Duração (e renovação) dos registos
O registo de alojamento local passou a ter duração de cinco anos, renovável por iguais períodos, sendo a primeira renovação contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.
As renovações do registo carecem de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente, podendo esta opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.
Suspensão de emissão de novos registos
Com a exclusão do interior do território nacional e dos arquipélagos, encontra-se suspensa a atribuição de novos registos de estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício. No entanto, caso seja aferido que existe falta de habitações, não podem ser emitidas novas licenças.
Reapreciação de registos já emitidos
Os registos de alojamento local emitidos até à data de entrada em vigor da lei (7 de outubro de 2023) serão sujeitos a reapreciação durante o ano de 2030, sendo depois renováveis por cinco anos.
Há, no entanto, uma exceção. Não haverá reapreciação de registos nos casos em que existam créditos celebrados até 16 de fevereiro de 2023 e que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029. Assim, a primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.
Caducidade de registos inativos
Para não verem cancelados os seus registos de alojamento local, os respetivos titulares devem, no prazo de dois meses a contar de 7 de outubro de 2023, efetuar prova da manutenção da atividade de exploração, mediante a apresentação de declaração contributiva na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico
Esta obrigação não se aplica à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa atividade não ultrapasse 120 dias por ano.
Contribuição extraordinária
A nova legislação contempla o pagamento de uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) de 15%.
A base tributável sobre a qual incidirá esta taxa calcula-se pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais. Estes dois coeficientes serão publicados, todos os anos, por portaria do Ministério das Finanças.
Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Também não estão sujeitos à CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior. Excluem-se, ainda, os imóveis situados em freguesias abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil, que integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional e que não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.
Assim, apenas nos casos de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local irão pagar mais se mantiver a sua habitação em alojamento
Novos poderes dos condomínios
Com a nova lei, os condomínios podem, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pôr termo aos registos que tenham sido emitidos sem a sua aprovação.
Além disso, no caso de novos registos em frações autónomas de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine a habitação, eles só podem ser atribuídos se o condomínio, por unanimidade, o autorizar. Tal só não acontecerá se o título constitutivo prever a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação da assembleia de condomínios a autorizar a utilização da fração para aquele fim.
Competências de fiscalização
As Juntas de Freguesia passam a ter as mesmas competências de fiscalização que atualmente são atribuídas à ASAE e às Câmaras Municipais.
Incentivo à conversão de alojamento local em arrendamento
Os proprietários que retirem os seus imóveis do alojamento local e os coloquem no arrendamento habitacional até 31 de dezembro de 2024 vão beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até 31 de dezembro de 2029, independentemente do valor da renda que pretendam praticar.
Refira-se que estas isenções se aplicam apenas a imóveis com registo de alojamento local até 31 de dezembro de 2022.
Importa referir que, este tipo de decisão deve ser analisado caso a caso, uma vez que nem sempre poderá compensar ou ser favorável a conversão de alojamento local em arrendamento.
